2024年9月1日起，希腊政府正式推行了全新的黄金签证政策，非欧盟国家的公民若希望通过购置希腊房产获取居留许可，门槛大增。

（1）购房门槛80万欧元：阿提卡大区（雅典市中心、南部和北部）和人口超过3100人的岛屿（塞萨洛尼基、米克诺斯和圣托里尼等），且只能购买一套不少于120平米的住宅；

（2）购房门槛40万欧元：希腊其他区域，且只能购买一套不少于120平米的住宅；

（3）购房门槛25万欧元：不限区域，只能投资“商改住”类别的房产（如商业、工业和酒店等）和待修复的保护性建筑。

不过，新政之下，希腊政府依旧保留了一条“投资25万欧元购房”来获取永居的途径：“商改住”项目。这意味着，尽管在其他高端区域的房产投资门槛已大幅提升，仍有机会以较低的资金门槛获批希腊身份。

一、关于希腊“商改住”项目

“商改住”项目是指投资者购买原先属于商业用途的建筑，并将其改建为住宅用途。这些商业建筑包括写字楼、工厂、酒店、商场等。通过对这些建筑进行适当改造，投资者允许以25万欧元的价格购买房产。

（1）商改住政策亮点

法案明确指出，所有旨在将商业用途转变为住宅用途的项目，一旦获得“商改住建筑许可”，即可启动申请流程。

（2）面积限制全面解除

商改住项目不受任何面积限制，实现了真正的自由交易，为投资者提供了更广阔的选择空间和灵活的操作余地。

（3）短租禁令与长期租赁鼓励

法案严格界定了“短租”行为，将其定义为租期短于60天的租赁活动，并明确禁止此类房产在Airbnb、Booking等短租平台上进行租赁。

同时，房产可长期转租给公司，保障了社区的居住稳定性和房产的合理利用。值得注意的是，任何个人违反短租禁令的行为，将面临身份撤销及高额罚款的严厉处罚。

（4）工改住项目的严格标准

对于“工改住”项目，法案强调了严格的层高和住宅标准符合性要求，并特别指出，工厂需空置至少5年后方可进行此类改造，以确保改造后的居住环境达到安全、舒适的标准。

二、希腊“商改住”项目的优势

（1）较低投资门槛：虽然希腊其他热门区域的房产投资门槛已提高至50万甚至80万欧元，但“商改住”项目仍保持在25万欧元的水平。

（2）投资区域不限：与涨价后的住宅投资门槛不同，投资者在选择“商改住”项目时，没有区域限制。这意味着投资者可以选择雅典市中心、南部富裕的海滨区域、北部繁华的商业区，甚至热门的爱琴海岛屿，获取更加广泛的投资机会。

（3）永久产权与世代传承：希腊的房地产市场以产权清晰、永久产权著称，商改住项目也不例外。投资者获得的产权不仅可以自己持有，还能够传承给子孙后代，确保了投资的长久稳定性。

（4）居住与住宅无差别：虽然最初这些建筑是商业用途，但经过改造后，它们的用途和普通住宅没有差别。这意味着投资者和租户可以享受到完整的居住体验，同时这类物业的租赁需求也相对较高，特别是在旅游业发达的希腊。

（5）现房与准现房：商改住项目大多为现房或准现房，交付速度快，减少了投资者等待的时间。同时，这类项目的透明度较高，投资者可以更清楚地了解改造后的效果和使用情况。

（6）高升值潜力与租售灵活性：希腊是欧元区国家之一，欧元资产相对安全且具备保值功能。改造后的住宅不仅能够自住，还可以出租以获取稳定的租金收入，特别是在雅典这样的热门旅游城。

虽然希腊“商改住”项目存在一定的优势，但也存在选择空间有限、改造难度大等劣势，因而具体项目甚至户型的选择都很关键，建议有意了解希腊购房移民的中国家庭一定要进行充分的了解。当然，您也可以咨询新澳门免费原料网大全资深移民顾问了解具体的政策细节及合规房源。